Mietrückstand: Wie handeln als Vermieter?
Es kann beim besten Mieter passieren, dass er mit der Zahlung seiner Miete in Verzug gerät. Unvorhergesehene Ereignisse können plötzlich Zahlungen verzögern, sind jedoch zu verkraften, wenn es sich nur um kurzfristige Unregelmäßigkeiten handelt. Ein Anruf oder eine E-Mail reichen hier normalerweise aus, um sich zu verständigen und den Rückstand so bald wie möglich aus der Welt zu schaffen. Schwieriger wird es, wenn die Miete längerfristig ausbleibt oder sich gar ein Mietnomade in der Wohnung einquartiert hat. Was ist zu tun? R.B. Makler GmbH erklärt Ihnen, wie Sie am besten vorgehen und hilft Ihnen weiterhin.
1. Schritt: Hinweis und Kontaktaufnahme
Grundsätzlich gilt: Reagieren Sie als Vermieter möglichst zeitnah. Denn je länger der Zahlungsausfall andauert, desto größer werden die Mietschulden Ihnen gegenüber und desto schwieriger wird es für den Mieter, diese zurückzuzahlen. Setzen Sie ihm zunächst einen Termin, bis zu dem der fehlende Betrag zu zahlen ist. Natürlich ist richtiges Handeln in einer solchen Situation ebenso von persönlichen Verhältnissen abhängig. In Fällen, in denen bereits ein langjähriges Mietverhältnis ohne Komplikationen besteht, sollten Sie nicht gleich mit juristischen Schritten drohen. Sowohl Sie als auch Ihr Mieter haben ein Interesse daran, dass das gute Verhältnis auch in Zukunft bestehen bleibt. Schicken Sie ihm daher zuerst eine schriftliche Mahnung und fahren mit dem zweiten Schritt fort, falls diese Maßnahme keinen Erfolg bringen sollte. Die Schriftform ist wichtig, um bereits im Vorfeld einer Verjährung Ihrer Ansprüche entgegenzuwirken.
2. Schritt: Gerichtliches Mahnverfahren
Lässt der Mieter den Termin jedoch verstreichen, ohne zu zahlen, sollten Sie etwas mehr Druck aufbauen. Gerade in Fällen, in denen Sie einen Mietnomaden vermuten, sollten Sie mit diesem Schritt nicht länger als nötig abwarten. Alternativ können Sie das Mietverhältnis direkt aufkündigen. Das gerichtliche Mahnverfahren ist günstiger als eine Klage und birgt gute Aussichten, dass Ihnen der ausstehende Betrag schnell zugeführt wird. Eingeleitet wird das Mahnverfahren beim zentralen Mahngericht des jeweiligen Bundeslandes, wobei es sich um bestimmte Amtsgerichte handelt. Die Mahnung kann direkt online auf den Portalen der jeweiligen Institutionen beantragt werden.
Mithilfe eines Mahnbescheids wird der Mieter dann dazu aufgefordert, den offenen Betrag innerhalb von zwei Wochen zu zahlen. Alternativ bleibt ihm die Möglichkeit, einen Widerspruch einzulegen. Für einen Widerspruch besteht in der Regel jedoch kein Grund, es sei denn, die Forderung ist unberechtigt. Einige Mieter legen aber dennoch Widerspruch ein, über den dann ein Gericht entscheiden muss. Wird kein Widerspruch eingelegt und es erfolgt keine Zahlung innerhalb des festgesetzten Zeitraums, ergeht auf Ihren Antrag hin ein Vollstreckungsbescheid, der wiederum die Grundlage für eine Zwangsvollstreckung bildet. Das kann beim Mieter Konto- oder Lohnpfändungen nach sich ziehen.
3. Schritt: Fristlose Kündigung
Sobald ersichtlich wird, dass das Geld auf dem Wege eines gerichtlichen Mahnverfahrens nicht einzutreiben ist, bleibt als letzte Maßnahme lediglich die fristlose Kündigung. Aus juristischer Sicht ist Mietrückstand ein Grund, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Laut Gesetz müssen dafür mindestens zwei Monatsmieten fehlen. Die fristlose Kündigung kann frühestens am dritten Werktag des zweiten Monats erfolgen, sofern bis dahin noch keine Zahlung bei Ihnen eingegangen ist. Ein zuvor durchgeführtes Mahnverfahren ist dafür übrigens nicht nötig.
Die Kündigung kann ebenso infolge einer unregelmäßigen Zahlung erfolgen. Hier muss sich der gesamte Mietrückstand auf zwei Monate belaufen, unabhängig davon, ob es sich dabei um zwei aufeinanderfolgende Monate handelt. Gleiches gilt für unvollständige Zahlungen. Voraussetzung ist in diesem Fall, dass es sich bei der Zahlung nicht um einen nicht unerheblichen Teil der Miete handelt. Als “nicht unerheblich” definiert der Gesetzgeber einen Betrag, der die normale Monatsmiete übersteigt.
An die fristlose Kündigung sind die folgenden Voraussetzungen geknüpft:
- Die fristlose Kündigung muss stets schriftlich erfolgen.
- Sie muss sich an alle Personen auf der Mieterseite (z. B. beide Eheleute) richten.
- Sie muss von allen Personen auf der Vermieterseite unterschrieben sein.
- Sie muss eine Begründung, in diesem Fall also Mietrückstand, enthalten.
Eine Kündigungsfrist muss nicht eingehalten werden. Üblich ist es jedoch, dem Mieter zwei Wochen bis zum Auszug zu gewähren.