Die Mietpreisbremse in Theorie und Praxis
Eine hohe Nachfrage und geringe Leerstandsquoten haben gerade in den großen Städten und Ballungszentren zu einer angespannten Wohnsituation geführt. Eine Situation, die sich Mietpreisen der jeweiligen Städte niederschlägt. Prominente Beispiele sind Berlin, Frankfurt und München, in denen bezahlbarer Wohnraum sehr knapp geworden ist. Die Regierung hat sich angesichts dieser Umstände dazu veranlasst gesehen, dieser Entwicklung mithilfe der sog. Mietpreisbremse entgegenzutreten. Auf diesem Wege sollen lokale Obergrenzen etabliert werden, um die Situation für Mieter zu entschärfen.
Welches Prinzip liegt der Mietpreisbremse zugrunde?
Die Mieten in den deutschen Städten und Ballungszentren sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Das führte zu einer vermehrten Abwanderung von eher einkommensschwachen Schichten. Bereits im Jahr 2015 hat die Bundesregierung die Mietpreisbremse beschlossen, um diesem bis heute anhaltenden Trend entgegenzuwirken. Ziel ist es, dass Wohnraum für Normalverdiener erschwinglich bleibt. In Orten, in denen eine solche Mietpreisbremse gilt, dürfen die Mieten im Zuge einer Neuvermietung von Bestandswohnungen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Maßnahme wird von den Bundesländern in Städten mit besonders angespannter Wohnsituation festgelegt und orientiert sich dabei an den folgenden Kriterien:
- Bevölkerungswachstum
- Wohnungsleerstand
- Anteil der Mietausgaben am Einkommen
- Entwicklung der Mieten
Die Maßnahmen wurden zuletzt im Jahr 2020 verlängert und teilweise sogar verschärft. Einige Obergrenzen, die in 2020 abgelaufen wären, gelten weiter bis ins Jahr 2025.
Die Mietpreisbremse in der Praxis
Als Referenz für die ortsübliche Vergleichsmiete dient der Mietspiegel. Dieser ist begrenzt auf die jeweilige Gemeinde oder Stadt, für die er ermittelt und ausgegeben wird. Gemeinden sind jedoch nicht zu dessen Erstellung verpflichtet, weswegen er nicht überall zur Verfügung steht. Hier können Vergleichsmieten von Sachverständigen und Verbänden erhoben werden. Zur Verfügung gestellt wird er in der Regel vom jeweiligen Amt für Wohnungswesen. Als Vergleichsmerkmale werden Nettokaltmieten und Heizkosten herangezogen. Die Vergleichsmiete wird über einen Betrachtungszeitraum von sechs Jahren ermittelt.
Die Mietpreisbremse bringt für beide Mietvertragsparteien bestimmte Rechte und Pflichten mit sich. Bei Mietverträgen, bei denen die Höhe der Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt, muss der bisherige Mietbetrag unaufgefordert offengelegt werden. Sollte die Miete ungerechtfertigterweise mehr als 10 % über der Vergleichsmiete liegen, wird Mietern das Recht eingeräumt, die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Dieses Recht auf Rückerstattung gilt für Verträge, die seit dem 1. April 2020 abgeschlossen wurden. Mieter müssen von diesem Recht jedoch innerhalb einer Frist von zweieinhalb Jahren Gebrauch machen.
Neubau, Modernisierung und alte Mieten: Ausnahmen bei der Mietpreisbremse
Die Mietpreisgrenze findet keine Anwendung bei Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet und genutzt wurden. Vermieter können die Miete demnach selber festlegen und auf diesem Wege die Kosten für die Investition in die Miete einrechnen. Gleiches gilt für die erste Neuvermietung nach einer umfassenden Modernisierung des Objektes. Für Mieten, die schon vor Einführung der Mietpreisbremse deutlich höher als die Vergleichsmiete angesiedelt waren, gilt eine Ausnahme. Darüber hinaus gilt die Mietpreisbremse nicht für Mieterhöhungen in bereits bestehenden Verträgen. Hier kann jedoch die Kappungsgrenze greifen, die festlegt, dass Mieten in bestehenden Mietverhältnissen um maximal 20 % innerhalb von drei Jahren ansteigen dürfen. Falls Sie sich nicht sicher sind, ob Sie die Mietpreisbremse betrifft, stehen wir Ihnen bei R.B. Makler GmbH gerne zur Verfügung!